近期，我國(guó)多家頂級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)密集發(fā)布了對(duì)2024年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度預(yù)測(cè)報(bào)告。

這些報(bào)告的核心觀點(diǎn)可以精煉為以下五點(diǎn)：

1. 政策支持顯著加碼

各機(jī)構(gòu)普遍指出，2024年政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持力度顯著增強(qiáng)。自2021年下半年市場(chǎng)下行以來(lái)，政策始終圍繞“支持”二字，2024年更是進(jìn)一步強(qiáng)化了“刺激”措施。例如，中指研究院指出，部分城市已下調(diào)房貸利率和交易稅費(fèi)，上海6月取消了土拍溢價(jià)率10%的上限，北京則上調(diào)了部分地塊的溢價(jià)率上限。諸葛找房也強(qiáng)調(diào)，從中央到地方，各級(jí)政府都在積極推動(dòng)“促需求”“去庫(kù)存”的政策，釋放出強(qiáng)烈的“救市、穩(wěn)市”信號(hào)。

2. 市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整期

盡管政策不斷加碼，但各機(jī)構(gòu)一致認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于底部調(diào)整階段。諸葛找房指出，市場(chǎng)總體仍處于底部調(diào)整階段，投資信心觸底、銷(xiāo)售低位運(yùn)行、房?jī)r(jià)加速下行、資金壓力猶存等特征依舊明顯。中指研究院預(yù)測(cè)，2024年下半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨調(diào)整壓力，樂(lè)觀預(yù)期下全年新建商品房銷(xiāo)售面積與上年同期基本持平，同比下降約10%；中性預(yù)期下，同比下降14.9%；悲觀預(yù)期下，降幅可達(dá)18%。

3. 新房市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟

各機(jī)構(gòu)報(bào)告一致顯示，上半年新房銷(xiāo)售表現(xiàn)不佳。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年重點(diǎn)100城新建商品住宅銷(xiāo)售面積同比下降約四成。易居研究院也指出，1-5月商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)依然承壓，銷(xiāo)售指標(biāo)跌幅平穩(wěn)，但待售面積壓力較大。相比之下，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)略?xún)?yōu)于新房市場(chǎng)。例如，上海6月以來(lái)二手房多日網(wǎng)簽超千套，表現(xiàn)明顯優(yōu)于新房市場(chǎng)。

4. 土地市場(chǎng)持續(xù)低迷

報(bào)告顯示，土地市場(chǎng)供求規(guī)模下降明顯。中指研究院報(bào)告稱(chēng)，2024年上半年，全國(guó)300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均超30%，多數(shù)土地以底價(jià)成交，市場(chǎng)情緒低迷。易居研究院指出，今年投資端的問(wèn)題較大，部分優(yōu)質(zhì)房企在投資方面保持保守態(tài)度。土地市場(chǎng)的低迷反映了房企拿地意愿尚未恢復(fù)，市場(chǎng)情緒依然低于一季度。

5. 融資和資金壓力依舊

盡管政策在不斷支持，房企的融資和資金壓力依然較大。易居研究院指出，1-5月房企到位資金數(shù)據(jù)總體在改善，跌幅總體在收窄，但依然是負(fù)增長(zhǎng)。中指研究院也強(qiáng)調(diào)，融資環(huán)境的改善對(duì)于市場(chǎng)復(fù)蘇至關(guān)重要。報(bào)告指出，2024年上半年部分城市仍需繼續(xù)推進(jìn)“白名單”等政策，幫助房企融資，以支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)穩(wěn)定。

主要機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)摘要

01 諸葛找房

預(yù)計(jì)下半年政策支持措施將在“去庫(kù)存”方面下更大功夫。但行業(yè)基礎(chǔ)面底部運(yùn)行的狀態(tài)并未扭轉(zhuǎn)，投資信心探底、銷(xiāo)售低位運(yùn)行、房?jī)r(jià)加速下行、資金壓力猶存等特征依舊明顯。中期來(lái)看，當(dāng)下居民市場(chǎng)收入預(yù)期弱，市場(chǎng)信心不足，拖累購(gòu)房需求的釋放，中期還得依靠經(jīng)濟(jì)就業(yè)環(huán)境的改善。

02 中指研究院

房?jī)r(jià)：2024年1-5月，二手房市場(chǎng)“以?xún)r(jià)換量”態(tài)勢(shì)延續(xù)，百城二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌2.91%；受改善型樓盤(pán)入市帶動(dòng)，百城新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲1.09%。

市場(chǎng)供求：上半年新房銷(xiāo)售表現(xiàn)較弱，重點(diǎn)100城新建商品住宅銷(xiāo)售面積同比下降約四成；6月以來(lái)二手房市場(chǎng)表現(xiàn)明顯優(yōu)于新房。

土地市場(chǎng)：上半年全國(guó)300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均超30%，市場(chǎng)情緒低于一季度。

政策展望：下半年宏觀政策或進(jìn)一步發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)政策預(yù)計(jì)將聚焦在“穩(wěn)市場(chǎng)”“去庫(kù)存”方面。

市場(chǎng)展望：預(yù)計(jì)2024年下半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨調(diào)整壓力，新房市場(chǎng)或仍處于筑底階段。

03 易居研究院

1-5月全國(guó)房地產(chǎn)供求數(shù)據(jù)總體處于深度調(diào)整過(guò)程之中。隨著各項(xiàng)政策的積極落地，后續(xù)市場(chǎng)有進(jìn)一步企穩(wěn)的基礎(chǔ)。房企到位資金跌幅收窄，融資方面需要持續(xù)發(fā)力和給予支持。

03 克而瑞研究

展望未來(lái)，中央層面將推出更多去庫(kù)存政策舉措，地方層面，北京、上海、廣州、深圳等4個(gè)一線(xiàn)城市調(diào)控政策還有顯著的松綁空間。其他城市需求端政策重心將由解綁交易限制逐漸轉(zhuǎn)向加碼購(gòu)房激勵(lì)政策。

此外，法拍房數(shù)據(jù)報(bào)告也提供了重要參考：2024年1-5月全國(guó)法拍房掛拍量同比增長(zhǎng)86.23%，成交量同比增長(zhǎng)10.57%，成交率為21.50%，其中商業(yè)用房成交率最低。這一數(shù)據(jù)反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的部分壓力和挑戰(zhàn)。