自1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái),全國(guó)各地的房?jī)r(jià)都在漲,平均房?jī)r(jià)由以前每平方米2000元,上漲到2021年最高1.1萬(wàn)元/平米,全國(guó)房?jī)r(jià)平均上漲5.5倍。因此,不少人認(rèn)為,如果銀行給他們提供的服務(wù)能讓他們滿意的話,他們一定會(huì)購(gòu)買更多的信用卡。而在一線城市,房?jī)r(jià)也由以前的每平方米3000元,漲到每平方米6-7萬(wàn),整整上漲20倍多。很多人都在問,為什么會(huì)這樣?數(shù)據(jù)也表明,目前我國(guó)已有103個(gè)縣房?jī)r(jià)在每平方米萬(wàn)元以上。
而且相對(duì)于這二十多年來(lái)房?jī)r(jià)的不斷攀升,老百姓收入漲幅卻遠(yuǎn)未達(dá)到房?jī)r(jià)漲幅的20年,我國(guó)職工平均工資亦為1000元,而如今,國(guó)內(nèi)大部分人工資收入都是3-6000元,部分中小城市房?jī)r(jià)收入比還要高達(dá)15,與北京和上海類似、像深圳這樣一線城市,房?jī)r(jià)和收入比已經(jīng)突破40。據(jù)有關(guān)專家分析,房?jī)r(jià)收入比是目前影響人們購(gòu)房意愿的最重要因素之一,它反映出一個(gè)家庭的房產(chǎn)財(cái)富存量和購(gòu)買力狀況。這就決定了購(gòu)房者要想買得起一套房子,不吃不喝也要40年。
在目前高房?jī)r(jià)情況下,一般人不是望房興嘆就是選擇了“躺平”,要不就是把家里的存款都掏了,還得貸款30年才勉強(qiáng)買一套房子。然而,進(jìn)入2021年后的下半年,無(wú)論是炒房者還是房企,生活都同樣艱難。
截至3月,我國(guó)有11座主要城市的二手房掛牌量超過10萬(wàn)套,這些城市有杭州,武漢,成都等、像南京這樣的熱點(diǎn)城市。在全國(guó)房?jī)r(jià)普遍上漲、房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的背景下,二手房的交易卻十分紅火。另外開發(fā)商銷售情況在3月一路走低,全國(guó)30大城市,新房成交量較去年同期下降47%,幾乎減半。
那么如今房地產(chǎn)市場(chǎng)為何會(huì)陷入新房、二手房滯銷的窘境?在這個(gè)問題上我們認(rèn)為主要存在下列幾方面的問題:第一,國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)過剩。一方面是房地產(chǎn)繁榮20余年后,我國(guó)有1套住房的住戶比例為96%,二套房以上家庭比例達(dá)41.5%。國(guó)內(nèi)購(gòu)房需求飽和。
另一方面,我國(guó)新建住宅空置面積已達(dá)5.7億平方米,已嚴(yán)重超標(biāo),各市去庫(kù)存壓力較大。在這樣一種情況下,我們不得不思考未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)?而全國(guó)一線城市住房空置率為20-25%,二三線城市住房空置率為25-30%,四五線城市更超過30%。因此,從整體來(lái)看,我國(guó)商品房積壓?jiǎn)栴}十分嚴(yán)峻,而且這種狀況還在進(jìn)一步加劇。如今不管新房,二手房,房地產(chǎn)市場(chǎng)供遠(yuǎn)。
再者國(guó)內(nèi)購(gòu)房需求持續(xù)下降。所以,房地產(chǎn)市場(chǎng)也就沒有那么火熱了,房?jī)r(jià)反而下降了,這也導(dǎo)致很多人不愿意買房。此前,國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的原因,主要表現(xiàn)為城鎮(zhèn)化進(jìn)程正在進(jìn)行,大批農(nóng)民到城里當(dāng)市民,而如今,我國(guó)城鎮(zhèn)化率已達(dá)64%,今后將不再有大批農(nóng)村人口向城市遷移。另外,因?yàn)橐咔樵诮鼉赡甑姆磸?fù)發(fā)作,實(shí)體企業(yè)效益滑坡,許多人的收入增長(zhǎng)減緩,甚至?xí)媾R失業(yè),因此,人們傾向于在銀行里存錢,以備不測(cè),并拋棄原購(gòu)房計(jì)劃。
終于,被過去的20年,國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)在慣性影響下基本只有上漲沒有下跌。所以,房?jī)r(jià)上漲時(shí),人們往往會(huì)認(rèn)為這是正常現(xiàn)象,房?jī)r(jià)下跌時(shí),人們往往就覺得房?jī)r(jià)太低了。時(shí)下,不少炒房者,開發(fā)商,均不愿大幅度減少對(duì)房?jī)r(jià)的宣傳。所以他們認(rèn)為,現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)到了臨界點(diǎn)上。他們認(rèn)為最近幾次房地產(chǎn)調(diào)整只需度過這個(gè)房地產(chǎn)調(diào)整周期,未來(lái)房?jī)r(jià)將報(bào)復(fù)性回升。所以,即使現(xiàn)在房?jī)r(jià)有所回升,他們也會(huì)認(rèn)為房?jī)r(jià)還沒有達(dá)到自己的預(yù)期目標(biāo),甚至認(rèn)為現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)到了底部。由此造成目前新房還是二手房買賣雙方都呈現(xiàn)僵持局面。
現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入了一邊,當(dāng)?shù)鼐用駸o(wú)力購(gòu)房,另一方面,新房、二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了賣不出去的僵持局面。很多人認(rèn)為這是因?yàn)殚_發(fā)商在開發(fā)過程中只注重房屋銷售面積而忽視了房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致消費(fèi)者不滿意。對(duì)此網(wǎng)紅企業(yè)家曹德旺給出了新的忠告:有多套物業(yè)的車主,應(yīng)該向剛需群體出售過剩物業(yè),賣不出去,降價(jià)促銷,唯有如此,僵局才能打破。
而且在我們看來(lái),既然國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整已是大勢(shì)所趨,因此,這種僵持階段并不長(zhǎng)久,最后開發(fā)商與炒房者一樣,只有選擇大降價(jià)促銷這條道路,未來(lái)房?jī)r(jià)將逐漸向居住屬性回歸,這將使更多人能夠買到住房。因此,對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),這將是一個(gè)利好消息。還能讓房產(chǎn)資源合理配置。
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