業(yè)主裝修過程中，物業(yè)公司負(fù)有什么管理義務(wù)，這些義務(wù)的履行主要以什么方式和職責(zé)內(nèi)容進(jìn)行體現(xiàn)，如何評價是否盡到了裝修管理的義務(wù)，以及可能承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任和后果，本文對裝修管理中物業(yè)公司管理法律的防范提出建議，以此供廣大物業(yè)公司經(jīng)營時參考。

一、物業(yè)公司在裝修管理中的特定義務(wù)的法律依據(jù)

物業(yè)公司對業(yè)主負(fù)的特定義務(wù)源于《物業(yè)管理條例》第四十六條:“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理�！币约暗谖迨�三條:“業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。”上述法律法規(guī)規(guī)定了物業(yè)公司在業(yè)主裝修時其應(yīng)盡的義務(wù)。

二、物業(yè)公司在業(yè)主裝修中法定的管理事項

根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，物業(yè)公司在業(yè)主裝修時應(yīng)盡的義務(wù)主要體現(xiàn)以下幾個方面:

1、做好事前管理，即裝修前的申報審批簽約管理

在業(yè)主人住之后，業(yè)主或者其授權(quán)的住宅使用人如需要對住宅進(jìn)行裝修的必須向物業(yè)公司申報登記，由物業(yè)公司審批同意并簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。

裝修申報登記應(yīng)當(dāng)提供以下材料:(1)房屋所有權(quán)證(或者證明其合法權(quán)益的有效憑證);(2)申請人身份證件;(3)裝飾裝修方案;(4)變動建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的裝修超過設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的，需提交原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出的設(shè)計方案;(5)搭建建筑物、構(gòu)筑物的;改變住宅外立面的在非承重外墻上開門、窗的，應(yīng)當(dāng)提交城市規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)文件;拆改供暖管道和設(shè)施的，需提交供暖管理單位的批準(zhǔn)文件;拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的，需提交燃?xì)夤芾韱挝坏呐鷾?zhǔn)文件;改動衛(wèi)生間、廚房防水層的，應(yīng)當(dāng)按照防水標(biāo)準(zhǔn)提交施工方案;(6)委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證書的復(fù)印件。

物業(yè)公司在收到裝修人的申報材料后應(yīng)及時進(jìn)行審核，確認(rèn)無誤后與裝修人或者裝修人及裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議(通常此協(xié)議應(yīng)包含物業(yè)公司、裝修人、裝飾裝修企業(yè)三方比較適宜)。協(xié)議的內(nèi)容應(yīng)包括:(1)裝飾裝修工程的實施內(nèi)容;(2)裝飾裝修工程的實施期限;(3)允許施工的時間;(4)廢棄物的清運與處置;(5)住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求:(6)禁止行為和注意事項;(7)管理服務(wù)費用:(8)違約責(zé)任;(9)其他需要約定的事項。

指定固定區(qū)域為垃圾傾倒處，收繳裝修保證金及垃圾處理費用。

2、做好事中管理，即裝修中的檢查監(jiān)督

在此階段物業(yè)公司主要依據(jù)簽署的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》展開工作。檢查監(jiān)督主要由裝修管理員和客服人員完成。裝修管理員主要檢查施工單位是否按照申請的內(nèi)容和設(shè)計圖紙進(jìn)行施工，是否影響了公共物業(yè)的正常使用功能，是否影響了整個建筑物的結(jié)構(gòu)安全，是否侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益等等。在這個階段，問題通常較多，例如施工單位由于不懂規(guī)范野蠻施工;或者在業(yè)主的授意下，故意不按設(shè)計圖紙施工以達(dá)到其個人目的，具體表現(xiàn)在擅自拆除承重墻、亂接管線、違章搭建等等。此時，裝修管理員應(yīng)切實履行自己應(yīng)盡的檢查監(jiān)督義務(wù)�？头�則主要在日常的“巡樓”檢查中，重點對其是否存在消防隱患，違章用電，是否持證作業(yè)，有無可疑人員，中否存在治安問題等進(jìn)行檢查。

3、做好事后管理，即做好裝修后的工程驗收

工程驗收應(yīng)由物業(yè)公司會同裝修人、裝修企業(yè)共同進(jìn)行，驗收的主要依據(jù)即工程設(shè)計合同約定和相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，對于在驗收中發(fā)現(xiàn)的問題依然要求裝修人、裝修企業(yè)限期整改直到最終驗收合格。最后由物業(yè)管理企業(yè)將驗收資料存檔并辦理退還裝修保證金等手續(xù)。

三、物業(yè)公司裝修管理的法律實務(wù)建議

1、關(guān)于裝修保證金。裝修人與裝修企業(yè)在簽訂協(xié)議時，通常物業(yè)公司會要求二者均繳納一定金額的裝修保證金。在工程完工后，經(jīng)物業(yè)公司驗收且無裝修違章和損壞公共設(shè)施及其他業(yè)主利益的行為，物業(yè)公司退回保證金，否則將從保證金中扣除暗償費用。這可以在住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議有關(guān)違約責(zé)任條款中加以確認(rèn)，但注意要約定為賠償費用，而不要體現(xiàn)“罰款”等字樣，物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行裝修管理是一種企業(yè)行為，實施的不是行政管理，它不具備行政處罰權(quán)。賠償費用應(yīng)當(dāng)用于公共設(shè)施的維修，歸于維修基金。

2、關(guān)于裝修管理服務(wù)費用。物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行裝修管理，要額外花費一定的人力、物力。而在平常的物業(yè)管理費中，并沒有包含這部分費用。因此物業(yè)管理企業(yè)與裝修人在簽訂協(xié)議時，要約定這部分費用，并另行收取，并明確約定裝修管理服務(wù)的內(nèi)容，例如包括提供建筑物竣工圖紙，對裝修工程進(jìn)行咨詢建議監(jiān)督檢查等。

3、不可濫用裝修管理權(quán)。實踐中有物業(yè)公司為制止業(yè)主違法裝修或者以督促業(yè)主繳納物業(yè)費以裝修管理為由對業(yè)主實施斷水?dāng)嚯�，從而引發(fā)訴訟。供電(水)公司沒有授權(quán)物業(yè)公司實施斷電(水)，物業(yè)公司無權(quán)實施，且供水(電)協(xié)議與物業(yè)管理方面的協(xié)議是兩個獨立的合同，物業(yè)公司行使裝修管理應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理合同為限，不可濫用管理權(quán)，否則過度的作為與不作為一樣承擔(dān)賠償責(zé)任。

4、發(fā)現(xiàn)問題及時解決。裝修管理要及時發(fā)現(xiàn)問題，及時告知業(yè)主，及時解決。阻止違章裝行為必須態(tài)度鮮明、有錯必糾，要注意方式方法做耐心細(xì)致的思想工作，物業(yè)管理部門自身要熟悉有關(guān)法規(guī)，并具有建筑工程方面的專業(yè)知識，處理問題要有理有據(jù)。

5、相關(guān)履責(zé)行為留存證據(jù)。一旦業(yè)主因為裝修問題引發(fā)訴訟，物業(yè)免責(zé)的唯一法寶即為完全履行了法定的義務(wù)，因此除了相關(guān)的裝修登記和裝修管理服務(wù)協(xié)議等材料要妥善留存外，還應(yīng)當(dāng)及時做好裝修管理員檢查和保安巡查等工作記錄，以資證明物業(yè)公司相關(guān)法定義務(wù)的履行。

6、規(guī)范裝修管理的細(xì)節(jié)工作。實踐中出現(xiàn)過物業(yè)公司將業(yè)主房屋鑰匙給錯，從而導(dǎo)致業(yè)主將鄰居的房屋當(dāng)成自己房屋進(jìn)行裝修的賠償案例。因此，裝修管理中的細(xì)節(jié)眾多，除了有足夠的法律意識外，物業(yè)公司還應(yīng)當(dāng)優(yōu)化管理，關(guān)注細(xì)節(jié)，以防由于管理的疏忽過失承擔(dān)賠償責(zé)任的事件發(fā)生。