一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的含義是什么

建筑物區(qū)分所有權(quán)是我國物權(quán)法專章規(guī)定的不動產(chǎn)所有權(quán)一種形態(tài)。所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)，指的是權(quán)利人即業(yè)主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨所有權(quán)、對共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)的結(jié)合。

根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，包括了三個方面的基本內(nèi)容：

一是對專有部分的所有權(quán)。即業(yè)主對建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營性用房等專有部門可以直接占有、使用，實現(xiàn)居住或者經(jīng)營的目的；也可以依法出租、出借，獲取收益和增進與他人感情；還可以用來抵押貸款或出售給他人。

二是對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)。即每個業(yè)主在法律對所有權(quán)未作特殊規(guī)定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對小區(qū)內(nèi)道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)管理用房以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利；對建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫有優(yōu)先購買的權(quán)利。

三是對共有部分享有共同管理的權(quán)利，即有權(quán)對共用部位與公共設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護等事項通過參加和組織業(yè)主大會進行管理。

二、業(yè)主對其建筑物專有部分享有的權(quán)利

《物權(quán)法》第七十一條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

業(yè)主的專有部分是建筑物的重要組成部分，但與共有部分不可分離，例如沒有電梯、樓道、走廊，業(yè)主不可能出入自己的居室、經(jīng)營性用房等專有部分；沒有水箱，水、電等管線，業(yè)主無法使用自己的居室、經(jīng)營性用房等專有部分。因此，建筑物的專有部分與共有部分具有一體性、不可分離性，故業(yè)主對專有部分行使所有權(quán)應(yīng)受到一定限制。對此，本條規(guī)定，業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。例如，業(yè)主對專有部分裝修時，不得拆除房屋內(nèi)的承重墻，不得在專有部分內(nèi)儲藏、存放易燃易爆危險等物品，危及整個建筑物的安全，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

《物權(quán)法》第七十條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)。本條則對這一所有權(quán)的具體權(quán)能作出規(guī)定，即業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。按照這一規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分可以直接占有、使用，實現(xiàn)居住或者營業(yè)的目的；也可以依法出租，獲取收益；還可以出借，解決親朋好友居住之難，加深親朋好友問的親情與友情；或者在自己的專有部分上依法設(shè)定負擔(dān)，例如為保證債務(wù)的履行將屬于自己所有的住宅或者經(jīng)營性用房抵押給債權(quán)人，或者抵押給金融機構(gòu)以取得貸款等；還可以將住宅、經(jīng)營性用房等專有部分出售給他人，對專有部分予以處分。

業(yè)主在享有建筑物區(qū)分所有權(quán)的同時，也必須履行其相應(yīng)的義務(wù)。如行使專有部分所有權(quán)時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益；對公共部分行使共有權(quán)時，要遵守法律規(guī)定和業(yè)主委員會的約定；及時足額認繳建筑物共有部分的維護資金等。業(yè)主更不能以放棄權(quán)利為由而不履行義務(wù)。