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房地產(chǎn)“銀根”緊鎖 漲幅全面放緩
來源:新華社客戶端 編輯:新華社客戶端 更新于:2019/9/30 12:18:27 閱讀:

9月18日刊發(fā)題為《房地產(chǎn)“銀根”緊鎖 漲幅全面放緩》的報道。文章稱,17日,國家統(tǒng)計局發(fā)布8月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示,8月房地產(chǎn)市場總體延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢。其中,一二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比、同比漲幅均與上月相同或回落,三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅與上月相同,二手住宅漲幅微升,同比漲幅回落。

值得注意的是,二手住宅方面,近兩年來首次連續(xù)出現(xiàn)3個月20個城市房價下調(diào)。一線城市二手住宅銷售價格同比漲幅自去年6月以來,時隔14個月首次轉(zhuǎn)降。

業(yè)內(nèi)人士表示,持續(xù)出臺的調(diào)控政策疊加資金收緊,房價漲幅全面放緩趨勢出現(xiàn),“金九”開局不利。在政策不發(fā)生調(diào)整的情況下,預(yù)計未來幾個月70城房價漲幅繼續(xù)收窄,四季度樓市難言樂觀。

房價漲幅全面放緩趨勢出現(xiàn)

國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師孔鵬表示,7月30日,中央再次強調(diào)堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,要求落實房地產(chǎn)長效管理機制,提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。在此背景下,8月份,房地產(chǎn)市場總體延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢。

統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%,漲幅與上月相同,其中北京上漲0.5%,上海上漲0.3%,廣州和深圳均上漲0.2%。二手住宅方面,二手住宅銷售價格從上月的環(huán)比上漲0.3%,轉(zhuǎn)為8月環(huán)比持平。其中北京下降0.4%,較7月下降0.1個百分點,上海和廣州從上月的上漲0.4%轉(zhuǎn)為持平,下降0.4個百分點;深圳上漲0.2%,較上月下調(diào)0.5個百分點。同比方面,一線城市二手住宅價格由7月的上漲0.2%轉(zhuǎn)為同比下降0.2%。值得一提的是,這是一線城市二手住宅價格同比數(shù)據(jù)自去年6月以來的首次轉(zhuǎn)降。

二線城市方面,31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.5%和0.2%,漲幅比上月均回落0.2個百分點;同比分別上漲9.9%和5.5%,漲幅比上月分別回落0.8和1.2個百分點。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%,漲幅與上月相同;同比上漲9.0%,漲幅比上月回落1.2個百分點。二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.8%,漲幅比上月擴大0.1個百分點;同比上漲5.8%,漲幅比上月回落1.3個百分點。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,8月房價上漲城市明顯減少,二手房價格下調(diào)城市持續(xù)增加。綜合來看,新建商品住房價格環(huán)比上漲城市數(shù)量為55個,二手房環(huán)比上漲城市43個,均是2018年以來的低點。

根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),8月新建住宅環(huán)比漲幅較7月相比明顯放緩的城市達(dá)32個,二手住宅方面,41個城市漲幅明顯放緩。具體來看,新建住房價格環(huán)比下降城市多達(dá)10個,較7月增加7個。其中,韶關(guān)由7月的環(huán)比上漲0.8%,轉(zhuǎn)為環(huán)比下降0.9%;平頂山更是從7月的環(huán)比上漲1.6%,轉(zhuǎn)為環(huán)比下降0.5%。二手住房價格,7月環(huán)比下降幅度最大的為遵義,環(huán)比下降0.6%;到了8月,有7個城市下降幅度超過0.6%,福州、濟南、成都、安慶環(huán)比下降幅度達(dá)0.9%,烏魯木齊、宜昌更是環(huán)比下降了1個百分點。

成交縮量 庫存步入上升通道

在房價漲幅放緩的同時,市場成交也有明顯下調(diào)。上海易居房地產(chǎn)研究院報告顯示,重點監(jiān)測的40個城市,8月新房成交環(huán)比下降9%。具體來看,4個一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降19%,同比下降16%。18個二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降10%,同比增長6%。18個三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降4%,同比下降17%。

在此背景下,住宅存銷比進入上行周期。上海易居房地產(chǎn)研究院報告顯示,住宅現(xiàn)房存銷比自2018年8月以來連續(xù)震蕩上行,整體來看存銷比已進入上升通道,樓市供求關(guān)系轉(zhuǎn)變,漸趨供大于求。

與之相對應(yīng)的是,房企存貨去化周期也進入上升通道。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員姚方表示,存貨是房企未來可變現(xiàn)的重要資產(chǎn)。存貨規(guī)模過大或過小均會造成一定的經(jīng)營風(fēng)險,若規(guī)模過小,房企可能會因土儲不足而被動補庫存;若規(guī)模過大,房企可能會因過于激進的拿地策略導(dǎo)致債務(wù)攀升,后續(xù)政策調(diào)控從嚴(yán)可導(dǎo)致存貨轉(zhuǎn)化成資金難度增加,從而去化周期延長且資金吃緊。

姚方介紹,截至2019年上半年,20家上市房企存貨規(guī)模達(dá)26874.7億元,環(huán)比增長0.6%,同比增長16.6%。從20家房企存貨去化周期來看,大型與中型房企存貨去化周期分別為9.8和22.8個月,環(huán)比分別增長2.4%和0.5%。

姚方認(rèn)為,隨著中央層面對樓市的再次定調(diào),市場降溫態(tài)勢難以扭轉(zhuǎn),預(yù)計2019年三季度房企去化周期繼續(xù)上行。

房地產(chǎn)金融環(huán)境不斷收緊

一向是房地產(chǎn)市場高峰月的“金九”,今年也未能如期而至。9月上半月,易居最新監(jiān)測的13個城市二手住房成交量29305套,較8月上半月下降16.6%,較2018年同時期下降10.8%。

房地產(chǎn)行業(yè)研究員沈昕表示,房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè),金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場。8月住戶部門貸款余額同比增速繼續(xù)回落,一年期國債收益率與上月持平,首套房貸平均利率連續(xù)3個月小幅上升,房地產(chǎn)行業(yè)金融環(huán)境有小幅收緊。

沈昕說,“最近幾個月,監(jiān)管層不斷收緊房地產(chǎn)信托、銀行貸款、境內(nèi)外發(fā)債、ABS等房企融資渠道。數(shù)據(jù)顯示,7月以來,信托公司投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金規(guī)模和比例均出現(xiàn)了明顯下滑,此外銀行開發(fā)貸額度也在減少,不排除未來還有進一步減少的可能。在監(jiān)管不放松的情況下,全面降準(zhǔn)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的增量資金較為有限!

在國慶長假結(jié)束之后,房地產(chǎn)市場將迎來一項新政——自10月8日起,新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率,以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準(zhǔn)加點形成。

廣州相關(guān)人士透露表示,廣州地區(qū)中國銀行將在9月23日左右實行利率新政,首套房貸利率預(yù)計為5.5%。短期的波動不可避免,但應(yīng)該都在用戶的心理承受范圍之內(nèi)。

姚方表示,預(yù)計后市購房者觀望情緒將加重,四季度樓市恐繼續(xù)下行,房價指數(shù)漲幅也將繼續(xù)收窄。

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