“在不遠(yuǎn)的未來(lái)，沒(méi)有綠色智能家居系統(tǒng)的住宅會(huì)像不能上網(wǎng)的住宅一樣不合潮流�！北葼柹w茨曾在1995年出版的《未來(lái)之路》中這樣描寫(xiě)未來(lái)的房子。20多年之后，當(dāng)代置業(yè)正在讓綠色科技住宅從理想走向現(xiàn)實(shí)。 站在當(dāng)代置業(yè)總部大廈的品牌館展示區(qū)，隨著展示墻的延展與轉(zhuǎn)變，簡(jiǎn)潔的白色系與炫酷VR科技，會(huì)有一種坐享科技與綠色帶來(lái)的新知與好奇。室內(nèi)，當(dāng)代置業(yè)綠色科技的“前世今生”躍然于墻上。 室外，北京核心腹地東二環(huán)的街景車水馬龍，這座總建筑面積22萬(wàn)平方米的大廈見(jiàn)證著首都的繁華與蛻變，也映射著當(dāng)代置業(yè)在行業(yè)的角色與位置。

這里搭建起了當(dāng)代對(duì)內(nèi)對(duì)外的“橋梁”，而執(zhí)行董事兼總裁張鵬常常就在這里接受媒體的采訪。

當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬

說(shuō)起張鵬，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士不會(huì)陌生，他是各大房地產(chǎn)論壇的�？�，是媒體簇?fù)淼谋徊稍L者；也是工作狂，有著天生的演講才能，慷慨激昂富有張力。

深厚的房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)為其標(biāo)注了叱咤職場(chǎng)的魄力與勇毅，而曾經(jīng)記者的經(jīng)歷又讓他擁有著“筆桿子”文藝青年的印記，他有個(gè)微信公眾號(hào)叫做“三千白果”，記錄著血性與理性之外的細(xì)膩與感性。

在張鵬的身上，有種民營(yíng)企業(yè)家特有的強(qiáng)烈憂患意識(shí)。他喜歡看書(shū)，在那長(zhǎng)長(zhǎng)的書(shū)單中大多與地球資源、生態(tài)、自然密切相關(guān)，《太陽(yáng)底下的新鮮事兒》、《崩潰》、《樹(shù)的秘密生命》……

年出生的張鵬進(jìn)入當(dāng)代置業(yè)只比創(chuàng)始人張雷晚一年。當(dāng)中國(guó)步入千禧之年，在當(dāng)代置業(yè)初創(chuàng)之時(shí)，那一年，長(zhǎng)達(dá)七年的房企上市禁令終于解凍，個(gè)人消費(fèi)占據(jù)了全國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)總量中的70%。

彼時(shí)，碧桂園“華南板塊”掀起了搶購(gòu)的狂潮，楊國(guó)強(qiáng)正帶領(lǐng)碧桂園走出順德，積極布局全國(guó)；同年，華潤(rùn)接替深特發(fā)成為萬(wàn)科第一大股東，自此開(kāi)啟萬(wàn)科董事會(huì)的另類篇章；也就是這一年，宋衛(wèi)平進(jìn)軍上海,由此從區(qū)域性開(kāi)發(fā)商向全國(guó)性開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型，萬(wàn)達(dá)王健林及龍湖吳亞軍開(kāi)始先后試水商業(yè)地產(chǎn)版圖，房地產(chǎn)的格局及轉(zhuǎn)向在那一年便已埋下伏筆。

如今，幾乎沒(méi)人懷疑綠色建筑是一塊超級(jí)“蛋糕”，盡管面臨著投入大、模式粗放、技術(shù)革新難等發(fā)展尷尬。

但實(shí)際上，在房企紛紛將綠色建筑、科技建筑等業(yè)態(tài)作為轉(zhuǎn)型“藍(lán)海”之前，中國(guó)人逐漸開(kāi)始接受福利分房制度的2000年，剛剛創(chuàng)立的當(dāng)代置業(yè)的創(chuàng)始人張雷已經(jīng)敏銳地觀察到了依托強(qiáng)大綠色及科技對(duì)升級(jí)中國(guó)住居帶來(lái)的巨大利潤(rùn)及發(fā)展前景。

無(wú)疑，當(dāng)代置業(yè)是綠色建筑的預(yù)見(jiàn)者與先行者。

在那個(gè)房地產(chǎn)野蠻生長(zhǎng)的年代，存活成為民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要命題。

“當(dāng)時(shí)，我們每天一睜開(kāi)眼的想法是，這個(gè)企業(yè)會(huì)不會(huì)遇到重大的危機(jī)，民營(yíng)企業(yè)都有這種憂患意識(shí)，只不過(guò)大家表現(xiàn)的形式不太一樣�！睆堸i說(shuō)，他一直將“綠色科技”視為當(dāng)代置業(yè)的“護(hù)城河”。

今年年初，北京通州萬(wàn)國(guó)城MOMΛ社區(qū)內(nèi)的“當(dāng)代建筑＆藝術(shù)博物館”，獲得ACTIVE HOUSE國(guó)際聯(lián)盟認(rèn)證，成為全球首座獲獎(jiǎng)的博物館項(xiàng)目；此外，北京、太原、南京、蘇州等地的萬(wàn)國(guó)城 MOMΛ系列項(xiàng)目也曾屢次獲精瑞人居獎(jiǎng)。

就在采訪開(kāi)始之前，江西南昌撫州市的政府領(lǐng)導(dǎo)慕名而來(lái)，希望將當(dāng)代置業(yè)的綠色科技住宅引入城市。

回溯改革開(kāi)放及企業(yè)發(fā)展，張鵬稱都要做一件事情：向陽(yáng)而生，向下植根。向下植根就是把老百姓的事情做得更扎實(shí)，上面的樹(shù)要長(zhǎng)得多大，地下的根就要扎得多深，地產(chǎn)行業(yè)更是這個(gè)樣子；向陽(yáng)而生就是指產(chǎn)品要做好，要不斷去追求更高、更符合消費(fèi)升級(jí)的東西。

年前，張鵬以一名記者的身份采訪當(dāng)代置業(yè)創(chuàng)始人兼董事局主席張雷，聽(tīng)他描繪當(dāng)代置業(yè)關(guān)于綠色建筑的發(fā)展圖景，這成為張鵬加入當(dāng)代置業(yè)的契機(jī)。

年后，對(duì)綠色科技的堅(jiān)持，讓當(dāng)代置業(yè)有了產(chǎn)品的差異化特征，同時(shí)張鵬也在尋求更穩(wěn)固的三角模式。

驕陽(yáng)似火的8月，身居總裁職位的他坐在鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)記者面前，講述內(nèi)化為血液的綠色建筑認(rèn)知。世事輪回，角色更迭，曾經(jīng)的聆聽(tīng)者轉(zhuǎn)變?yōu)閮A訴者。

以下為采訪實(shí)錄：

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：1998年7月房改政策正式推行，停止住房實(shí)物分配、實(shí)行住房商品化的房改。當(dāng)時(shí)您的工作是什么，政策發(fā)布后您當(dāng)時(shí)的判斷是什么，對(duì)之后20年的人生產(chǎn)生了什么影響？

張鵬：我真正進(jìn)入房地產(chǎn)是1997年，房改才剛剛開(kāi)始，對(duì)地產(chǎn)是一種懵懵懂懂的狀態(tài)，但是在當(dāng)代置業(yè)待了18年，跟著這個(gè)企業(yè)一起去成長(zhǎng)。當(dāng)時(shí)房改出來(lái)時(shí)是沒(méi)有判斷，那時(shí)，周邊的開(kāi)發(fā)商都在野蠻地生長(zhǎng)，都在拿地，憑關(guān)系去獲取土地資源。

其實(shí)在1997年前后，一直到2008年，當(dāng)代置業(yè)一直對(duì)宏觀市場(chǎng)、對(duì)房改很敏銳地去把握它，作為企業(yè)實(shí)踐，我們不是理論家，更多的事情是要把自己的產(chǎn)品做好。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：房改后第一個(gè)10年看房改，2008 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是怎樣的，當(dāng)時(shí)有做過(guò)總結(jié)和預(yù)測(cè)嗎？再回過(guò)頭來(lái)看，一系列的政策制定時(shí)最沒(méi)有想到的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)發(fā)生的變化在哪里？

張鵬：進(jìn)入2008年前后的時(shí)候，整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)波譎云詭了，已經(jīng)有很多企業(yè)漸漸成長(zhǎng)了起來(lái)，也有很多企業(yè)被甩到了后面，但是仍然是一個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)的初級(jí)階段，大家在這樣一個(gè)賽道中，規(guī)則不是很清楚，國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)又出現(xiàn)了比較大的波動(dòng)。

在2008年前后，我印象中是次貸危機(jī)、經(jīng)濟(jì)危機(jī)，實(shí)際上從某種角度上對(duì)企業(yè)的沖擊是非常大的。當(dāng)時(shí)也出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，那時(shí)的調(diào)控政策和現(xiàn)在的因城施政、堅(jiān)決遏制地價(jià)房?jī)r(jià)惡性上漲一樣，采取的政策都是一刀切。所以在那樣一個(gè)混亂的環(huán)境之下，企業(yè)更重要的是要生存下來(lái)，是要活下去。所以不僅要把自己耕作的產(chǎn)品做好，同時(shí)要把自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是將企業(yè)的護(hù)城河建立得更高更強(qiáng)，還有一點(diǎn)要積極融入資本市場(chǎng)。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：您認(rèn)為當(dāng)時(shí)中國(guó)房改的初心是什么？現(xiàn)在離當(dāng)時(shí)的目標(biāo)還有多遠(yuǎn)距離？

張鵬：我相信房改的初心是讓大家安居樂(lè)業(yè)的，是住有所居的，是幸福生活的，是今天咱們反復(fù)提到的美好生活，這就是初心。做到?jīng)]做到，我不敢評(píng)論。但是我們企業(yè)就是把自己力所能及地融入到這個(gè)城市的發(fā)展，融入到這個(gè)經(jīng)濟(jì)大潮中去。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：您剛才講到企業(yè)要建立自己的護(hù)城河�，F(xiàn)在綠色建筑正值風(fēng)口期，很多企業(yè)也紛紛投入這片藍(lán)海。您覺(jué)得當(dāng)代置業(yè)的“護(hù)城河”是什么？

張鵬：從微觀上來(lái)看，經(jīng)過(guò)18年的發(fā)展，當(dāng)代置業(yè)形成了一整套系統(tǒng)的建筑物理技術(shù)的體系，成本已經(jīng)形成了巨大的優(yōu)勢(shì)。第二，當(dāng)別人沒(méi)有研究綠色建筑的時(shí)候，我們已經(jīng)做了大量的實(shí)踐；當(dāng)大家地產(chǎn)商開(kāi)始研究綠色建筑的時(shí)候，其實(shí)我們已經(jīng)實(shí)踐了健康建筑；當(dāng)大家開(kāi)始又關(guān)注健康建筑的時(shí)候，我們已經(jīng)落地了綠色住區(qū)。

從宏觀上來(lái)看，作為一個(gè)民營(yíng)企業(yè)，它大可不必做這些事的。但從企業(yè)發(fā)展角度來(lái)講，我們要建立護(hù)城河，要領(lǐng)先，雖然綠色科技住宅是我們先提出來(lái)的，綠色科技住宅還是要不斷往前再邁半步，做到有差異化。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：您剛才也說(shuō)像民營(yíng)企業(yè)，有一些企業(yè)可能不愿意增加成本，那當(dāng)代置業(yè)在做自己綠色科技產(chǎn)品的時(shí)候，如何來(lái)平衡成本與價(jià)格、性能之間的關(guān)系？又有多少人群愿意為其“買單”？

張鵬：越來(lái)越多的人對(duì)健康、對(duì)舒適度的要求不斷地在提高，當(dāng)我們?cè)O(shè)計(jì)一個(gè)產(chǎn)品的時(shí)候，要么你去適應(yīng)客戶，這是大部分地產(chǎn)商要做的事情，也是我們要做的。第二，有一些需求是你要去引導(dǎo)客戶的。第三，你還要?jiǎng)?chuàng)造客戶的需求，比如，在2013年前，大家都不知道PM2.5霧霾是什么的時(shí)候，當(dāng)代的住宅已經(jīng)開(kāi)始過(guò)濾PM2.5了。這個(gè)難道不是引導(dǎo)和創(chuàng)造客戶的需求嗎？

綠色科技產(chǎn)品有幾條標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品線，大家不用把它想得成本有多高，它有不同的選配和標(biāo)配的系統(tǒng)在里邊，有的你就把被動(dòng)節(jié)能、主動(dòng)節(jié)能，就是我們的萬(wàn)國(guó)城MOMΛ產(chǎn)品線在北京的、各大省會(huì)城市的。當(dāng)代的滿堂悅MOMΛ產(chǎn)品線冬天5塊錢一平米的能源費(fèi)，供60天暖。我們?cè)谀喜�、長(zhǎng)沙所有的三四線城市，我們開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都是冬天供一點(diǎn)暖，這也是綠色住宅。老百姓接受不接受？他接受。因?yàn)楫?dāng)客戶只有一筆錢的時(shí)候，那一定選一個(gè)性價(jià)比更高的，選一個(gè)冬天供暖的房子。

很多人問(wèn)：你不是成本還增加了嗎？建安成本是一個(gè)此消彼長(zhǎng)的過(guò)程，地價(jià)是基本恒定的，但是每個(gè)企業(yè)擅長(zhǎng)的不一樣。拿一個(gè)34層的單體來(lái)說(shuō)，綠色建筑的成本控制得當(dāng)，攤到整個(gè)社區(qū)里跟所有同樣檔次的住宅成本是持平的，因?yàn)樗�有一個(gè)此消彼長(zhǎng)的過(guò)程。誰(shuí)擅長(zhǎng)什么誰(shuí)就要在那方面加大力量，無(wú)形的成本是它的研發(fā)、它的供應(yīng)鏈。當(dāng)代就在綠色科技上面，但是經(jīng)過(guò)這18年的積淀，它已經(jīng)完全產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化了，已經(jīng)非常的接近社會(huì)平均成本了。

很多開(kāi)發(fā)商說(shuō)綠色科技住宅成本高，技術(shù)門檻高，不愿意干。大部分開(kāi)發(fā)商都是這么想的。其實(shí)不是這么回事，應(yīng)該越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商去做綠色建筑，水漲船高，才能讓成本更低，我們希望更多的開(kāi)發(fā)商來(lái)關(guān)注綠色建筑，去實(shí)踐綠色建筑。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：回顧當(dāng)代綠色建筑的發(fā)展歷程，您覺(jué)得它的變和不變分別是什么？

張鵬：不變的肯定是初心，是這個(gè)企業(yè)的愿景和堅(jiān)持，因?yàn)槠髽I(yè)其實(shí)誘惑是很多的，但是綠色建筑、綠色科技是我們不變的追求。

變的是什么呢？變的是技術(shù)迭代，剛才我講到的綠色住區(qū)、健康建筑、主動(dòng)式住宅、被動(dòng)式住宅，凈零能耗建筑，這就要不斷的變。還有生活場(chǎng)景，以前我們就是生產(chǎn)房子、制造房子，現(xiàn)在更多的是提供服務(wù)、提供運(yùn)營(yíng)、提供內(nèi)容，比如這幾年我們做的什么VR、AI、第一人居、文體、物業(yè)，還有聯(lián)合辦公，現(xiàn)在已經(jīng)有三家孵化公司在新三板掛牌，未來(lái)我們?cè)侔阉鼈冋�合主板上市。這個(gè)就是不斷在變，不斷在適應(yīng)資本，不斷適應(yīng)消費(fèi)升級(jí)，不斷在適應(yīng)客戶的需求。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：除了今年會(huì)推出近零能耗的產(chǎn)品，今年當(dāng)代置業(yè)還有哪些規(guī)劃和布局呢？

張鵬：當(dāng)代的戰(zhàn)略是“原綠”和“綻藍(lán)”，綠我講過(guò)就是我們的技術(shù)和堅(jiān)持，還有布局。一線城市能夠呈現(xiàn)我們的高端住宅、終極置業(yè)，在二線城市去變現(xiàn)一些有利潤(rùn)、有速度的綠色科技住宅，三四線城市去變現(xiàn)一些現(xiàn)金流，因?yàn)檫@個(gè)公司是個(gè)上市公司，上市公司和不上市公司不一樣，它是要對(duì)投資人負(fù)責(zé)，對(duì)股票負(fù)責(zé)，所以它對(duì)規(guī)模還有一定的訴求。

當(dāng)代置業(yè)不去做不負(fù)責(zé)任地追趕被夸大的速度和規(guī)模，就是它要保證負(fù)債、現(xiàn)金流、凈利潤(rùn)這個(gè)鐵三角，但是在規(guī)模上40%左右的增長(zhǎng)就可以了。40%的增長(zhǎng)對(duì)公司就非常安全。截止到現(xiàn)在，當(dāng)代置業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了35個(gè)城市。

一個(gè)是硬性服務(wù)，一個(gè)是軟性服務(wù)。硬就是空間、建筑、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，軟就是截止到今年，要把這個(gè)社區(qū)的全生命周期的生活場(chǎng)景全部都布局完畢。圍繞一個(gè)社區(qū)的客戶，將小孩的教育、青年人的聯(lián)合辦公、青年人對(duì)黑科技的追求、長(zhǎng)租公寓、綠色酒店、綠色餐飲全部都布局完畢�，F(xiàn)在需要做的事情就是擴(kuò)大規(guī)模。

我們從去年到今年，把孵化的服務(wù)場(chǎng)景的子公司已經(jīng)掛牌了三個(gè)在新三板上，我們有更大訴求是把這些新三板的公司融資。第一物業(yè)融到了中金、鼎暉、華融、信達(dá)等。51VR融到了Star VC、梁伯韜、商湯，第一文體融到了深創(chuàng)投，這個(gè)戰(zhàn)略就是到主板上去上市，融更多的錢，大量的資金會(huì)把這些生活服務(wù)場(chǎng)景重新組合到主板上去開(kāi)辟一個(gè)主流資本市場(chǎng)的新的局面，反哺過(guò)來(lái)，提高服務(wù)質(zhì)量。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：今年有新進(jìn)的城市嗎？

張鵬：大的區(qū)域肯定是大灣區(qū)，我們已經(jīng)進(jìn)入了佛山、惠州。環(huán)渤海地區(qū)就不說(shuō)了，張家口、太原、山西，我們圍繞著北京的通州周邊。華中地區(qū)，合肥、長(zhǎng)沙、武漢、仙桃、天門等，都已經(jīng)進(jìn)去了。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：如何看待房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)央企地產(chǎn)企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)扮演的角色？

張鵬：明顯我們就沒(méi)在一個(gè)起跑線上，這個(gè)我實(shí)話實(shí)說(shuō)。應(yīng)該說(shuō)作為一個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)總和來(lái)講，央企也好，民營(yíng)公司也好，都是有益的補(bǔ)充，應(yīng)該給民營(yíng)經(jīng)濟(jì)更多的支持、更多的資源的傾斜。但是現(xiàn)在我認(rèn)為民營(yíng)企業(yè)生存起來(lái)是比較艱難的，因?yàn)闊o(wú)論是它的資源的整合能力，還是抗風(fēng)險(xiǎn)能力，還是資金的成本，都跟央企、國(guó)企沒(méi)在一個(gè)水平線上。

凡事都有利有弊，在機(jī)制、用人、整個(gè)流程的管理，包括決策的機(jī)制，當(dāng)然民營(yíng)企業(yè)就更快，更敏銳、更迅速。在這樣大的格局之下，各有各的生存之道，我們也認(rèn)為既然身在民營(yíng)企業(yè)，我們就利用自己的優(yōu)勢(shì)，各在各的賽道中創(chuàng)造自己的價(jià)值。

快問(wèn)快答：

Q：20年來(lái)在房地產(chǎn)圈內(nèi)最好的朋友有哪些？

A：朋友圈可多了，五千，但是確實(shí)都是同行，互相能夠有精神交流的，就是現(xiàn)在大家耳熟能詳?shù)倪@些大佬，這些地產(chǎn)的領(lǐng)軍人物，大家都有一個(gè)互通有無(wú)的過(guò)程，互相看一看借鑒，互相學(xué)習(xí)，看看企業(yè)都在做什么。

Q：平時(shí)大家在一起都聊什么話題？

A：房地產(chǎn)形勢(shì)，政策的走向，房產(chǎn)稅是不是很快就出來(lái)。

Q：微信朋友圈愛(ài)分享什么樣的文章？

A：我大部分是分享建筑物理技術(shù)，分享綠色住宅，分享我們的企業(yè)的東西多一些。

Q：平時(shí)愛(ài)看什么節(jié)目？

A：《朗讀者》，偶爾看，還有一個(gè)溫情節(jié)目叫《等著我》，周日的《等著我》，就是離散人口，被拐賣兒童，原來(lái)是倪萍主持的，那個(gè)節(jié)目我覺(jué)得有機(jī)會(huì)可以看一看，你會(huì)覺(jué)得原來(lái)自己都很幸福的。

Q：您的推薦書(shū)單？

A：我最近在看一本書(shū)叫《太陽(yáng)底下的新鮮事兒》，還是講的近一百年，把地球的能源消耗殆盡，這個(gè)總和大于前面幾千年的歷史。還有一本書(shū)叫《崩潰》，也是講太平洋孤島上有一個(gè)石柱圖騰，但是島上卻寸草不生，那也是講的生態(tài)的事。還有一本書(shū)叫《樹(shù)的秘密生命》，講的是萬(wàn)世萬(wàn)物，尤其是大自然，樹(shù)也是有生命的，也會(huì)像人一樣感覺(jué)到疼，也會(huì)有喜怒哀樂(lè)。但是這些書(shū)可能是有益的，對(duì)知識(shí)面的一種補(bǔ)充吧，從另外一個(gè)角度也是讓自己放松一下。

Q：平時(shí)喜歡的運(yùn)動(dòng)是什么？

A：游泳，每周都游泳。

Q：您最得意的一件事是什么？

A：不言而喻，我覺(jué)得最得意的一件事情就是無(wú)論市場(chǎng)好和不好都去做綠色科技住宅，去做你引以為豪的作品，當(dāng)然被大家認(rèn)知、被客戶認(rèn)知也是有一個(gè)過(guò)程的，堅(jiān)持你所堅(jiān)持的東西，這個(gè)我們就很開(kāi)心了。